Comment faire un business plan pour un projet immobilier 

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Le business plan est incontournable sur un projet immobilier, en raison de l’ampleur des enjeux et des spécificités du marché. En effet, le secteur nécessite généralement des montants conséquents à l’entrée. Par ailleurs, les capitaux sont le plus souvent immobilisés sur le long terme. Vous devez donc étudier l’initiative au préalable pour anticiper le potentiel et l’horizon du retour sur investissement. 

Que faire avant d’élaborer un business plan immobilier ?

Vous devez clarifier votre projet entrepreneurial avant de faire un business plan immobilier. Cette étape est d’autant plus importante, si vous connaissez uniquement la réputation du secteur. Ce type d’investissement est communément admis comme une valeur refuge sur la durée. Toutefois, vous n’êtes pas nécessairement conscient de l’échelle de temps inhérente à cette activité. 

L’horizon de placement se compte souvent en dizaines d’années dans l’immobilier. Par ailleurs, le seuil de rentabilité est rarement atteint avant 25 ans. Cette durée varie néanmoins en fonction du prix du bien, de l’apport initial et du type d’investissement. Dans ce domaine, vous pouvez notamment réaliser l’achat en nom propre pour une location classique ou saisonnière. Il s’agit d’un placement conséquent à long terme. 

Vous avez également la possibilité d’acquérir des parts de biens locatifs via une SCI (société civile immobilière). Comme alternative, vous pouvez rejoindre une SCPI (société civile de placement immobilier) ou un OPCI (organisme de placement collectif immobilier). Ces options impliquent généralement des fonds plus faibles et des échéances plus courtes par rapport à une acquisition directe. 

En somme, informez-vous avant tout sur les placements immobiliers accessibles aux entrepreneurs. Vous pouvez même constituer une SCI familiale, pour inclure des parents dans le projet. Une fois la formule choisie, présentez brièvement l’idée sur papier et formulez clairement vos objectifs. Vous pouvez aussi effectuer l’inverse. Définissez votre but et choisir l’investissement en conséquence. 

Pourquoi rédiger un business plan de projet immobilier ?

Il est assez compréhensible de douter de l’utilité d’un business plan immobilier. Pourtant, ce projet est comparable à une création d’entreprise. Vous espérez en effet dégager des profits en misant sur vos investissements et le modèle économique de l’activité. Cette similarité est surtout visible avec les SCI, SCPI et OPCI. Seulement, les coûts de fonctionnement seront traduits en frais de gestion. 

Dans une certaine mesure, l’outil de pilotage d’un bien locatif peut être rapproché du business plan d’un gîte. Vous devez effectivement choisir le local le plus prometteur pour répondre à la demande dans la zone géographique visée. Évidemment, vous devez réaliser une étude de marché au préalable pour connaître les attentes et le flux des clients potentiels. Vous estimerez ensuite la rentabilité du projet.

Aujourd’hui, l’immobilier fait partie des secteurs les plus documentés sur la Toile et hors ligne. Vous aurez largement le choix entre les statistiques des entités publiques, des sites spécialisés, des observatoires… Ainsi, vous pourrez facilement accéder à des données variées et à jour concernant la plupart des territoires. Seul le niveau de détail peut varier en fonction de l’emplacement considéré. 

Avec toutes les informations collectées, vous avez les moyens d’effectuer des calculs projectifs plausibles pour obtenir un financement. Votre travail sera par ailleurs allégé par les nombreux analystes prédisant le cours du marché immobilier. Privilégiez un acteur faisant autorité dans le secteur pour convaincre vos interlocuteurs. Certains gestionnaires peuvent aussi annoncer des prévisions pour les SCI, OPCI, SCPI…

Pourquoi rédiger un business plan de projet immobilier ?
Source wavebreakmedia / Shutterstock

Comment rédiger la partie rédactionnelle du business plan immobilier ?

Le business plan immobilier ressemble globalement à un projet de création ou de reprise d’entreprise. Vous pouvez donc vous référer au modèle de plan d’affaires le plus connu des financeurs potentiels. De plus, ce choix permet d’assurer la lisibilité du document, indépendamment des interlocuteurs. Vous devrez toutefois l’ajuster à votre investissement et à vos lecteurs. En général, le dossier doit présenter :

  • La synthèse du projet (executive summary) ;
  • L’entrepreneur et ses motivations ;
  • Les particularités du marché visé ;
  • Le dispositif marketing et communication ;
  • Les estimations et les prévisions financières.

Les investisseurs ont tendance à rechercher systématiquement ces différents points dans un plan d’affaires. De ce fait, vous devez évoquer chacun de ces éléments dans la présentation. Vous pouvez néanmoins personnaliser la structure et ajouter d’autres informations. La richesse des données prouve d’ailleurs votre engagement dans le projet. Cependant, évitez de surcharger inutilement le dossier et placez les renseignements complémentaires dans les annexes. 

Équipe et genèse du projet

Selon la solution choisie, l’équipe peut se résumer au porteur de projet ou inclure d’autres personnes. Vous pouvez notamment collaborer avec des parents-associés sur une SCI familiale. Dans ce cas, vous devez indiquer les apports initiaux et les conventions liant les participants. Vous pouvez éventuellement présenter la situation patrimoniale et socio-économique de chacun pour rassurer les investisseurs. 

Si vous êtes seul, vous devrez détailler votre situation socio-économique (âge, état de santé, statut professionnel, situation matrimoniale…). Vous serez aussi invité à dresser votre bilan patrimonial (propriétés immobilières, épargnes, placements…). Ces informations aideront à cerner votre profil et votre stratégie d’investissement. Dans ce contexte, il vaut mieux mettre en valeur vos placements sur le long terme. 

À travers cette approche, vous pourrez montrer que vous êtes disposé à investir sur la durée. Vous avez seulement besoin d’un soutien financier pour concrétiser votre projet immobilier. Par ailleurs, vous devez expliquer les raisons qui vous ont amené à choisir ce secteur ou ce bien en particulier. Vous pouvez, par exemple, montrer les atouts du bâti comme la localisation, l’accessibilité, le coût de la rénovation, etc. 

Étude de marché de votre projet

La typologie du projet dictera la grille d’analyse adaptée à votre étude de marché. Toutefois, vous devez d’abord justifier le choix du placement à travers la tendance générale observée dans le secteur. Vous pouvez, par exemple, évoquer le cours de la location, de la construction, de la VEFA (vente en état futur d’achèvement)… Une fois le segment défini, présentez l’emplacement visé à l’aide de données chiffrées. 

Concrètement, vous avez besoin de montrer la dynamique offre/demande sur le bien concerné et dans le quartier ou la ville cible. Indiquez, dans un premier temps, le prix moyen à la vente, à la location ou à la nuitée dans cette zone. Relevez ensuite les statistiques démographiques et économiques aux environs du bien. Ces données incluent la population, l’affluence estivale, le pouvoir d’achat, l’activité dominante…

Après cette mise en contexte, décrivez les offres des principaux acteurs du marché, puis indiquez l’élément différenciant votre projet. La démarche est assez simple en achat direct ou en SCI familiale. Pour les SCPI, OPCI, etc., vous devez démontrer les atouts des biens inclus dans le portefeuille immobilier. Vous pouvez aussi noter les points forts des gestionnaires spécialisés (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). 

Étude de marché de votre projet
Source ymgerman / Shutterstock

Stratégie marketing et communication

Contrairement au business plan d’un bar, il n’est pas évident d’élaborer la stratégie marketing et communication d’un projet immobilier. Il vaut mieux collaborer avec des professionnels. Néanmoins, cette initiative représente déjà une décision stratégique. Cette partie sera ainsi dédiée à vos futurs partenaires et à vos leviers promotionnels.

Qu’il s’agisse d’une agence immobilière ou d’un gestionnaire de portefeuille, vous devrez préciser son rôle dans la concrétisation du projet. Il faudra aussi détailler les spécificités des collaborateurs choisis ou envisagés, notamment :

  • L’implantation et la maîtrise du terrain ;
  • L’expertise sur le bien à vendre ou à louer ;
  • La fiabilité du carnet d’adresses ou du réseau professionnel ;
  • La diversité des supports marketing et de communication utilisés ;
  • L’efficacité commerciale de l’équipe…

Vous pouvez éventuellement promouvoir le bien en personne, dans le cas d’un achat direct à finalité locative. Toutefois, vous aurez des difficultés à rassurer les financeurs potentiels, sauf si vous avez une solide expérience en immobilier, marketing, vente…

Prévisionnels financiers

Vos prévisionnels financiers dépendent essentiellement de votre projet immobilier et du business model associé. Sur une location classique, vous devrez confronter les loyers annuels avec tous vos investissements. Vos dépenses incluent entre autres :

  • Le financement de l’achat du bien (crédit bancaire, fonds propres, rénovation et autres travaux, frais de notaire, etc.) ;
  • Les charges locatives (assurance, impôts fonciers, frais de copropriété, etc.) ;
  • L’imposition applicable aux loyers perçus.

Ce modèle concerne également les portefeuilles immobiliers. Les charges seront seulement remplacées par les frais de gestion. S’il s’agit d’une location saisonnière, vous devrez considérer d’autres facteurs comme le taux d’occupation annuel. Il est par ailleurs important d’établir des projections en saison haute et basse pour montrer votre réalisme. De plus, vous pourrez ensuite calculer votre seuil de rentabilité. 

Executive summary du business plan pour votre projet immobilier

L’executive summary sert à la fois d’introduction et de résumé au business plan. À placer au début du dossier, cette synthèse vise à capter l’attention des financeurs potentiels. Cette partie doit notamment leur donner envie de poursuivre la lecture du dossier de présentation. Il ne s’agit pas pour autant d’un sommaire ou d’un teaser. 

En lisant le résumé opérationnel, votre interlocuteur doit déjà avoir des réponses aux questions basiques (Quoi ? Qui ? Comment ?). Vous devez toutefois rester concis pour éviter de dépasser les deux pages. Au-delà, vous risquez de perdre l’attention des futurs lecteurs. La capacité de synthèse est par ailleurs une qualité valorisée par les investisseurs. 

Pour obtenir un résumé clair et efficace, il est vivement recommandé de terminer la rédaction avec l’executive summary. Vous serez ainsi capable d’aller à l’essentiel. À ce stade, vous êtes censé maîtriser parfaitement votre sujet. Vous devriez donc être en mesure de présenter votre projet rapidement et en toute simplicité. 

Source image de couverture Song_about_summer / Shutterstock

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