Si vous venez de réaliser votre tout premier investissement immobilier et que vous souhaitiez louer votre appartement, consultez ce guide. Ces conseils dispensés à travers ces quelques lignes vous seront indispensables au cas où vous recherchez un locataire.
Comment savoir si on peut louer un appartement ?
Dès lors que vous possédez un bien immobilier, vous avez la possibilité de le proposer à la location. Encore faut-il que vous respectiez les réglementations en vigueur mentionnées dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Par exemple, l’habitation doit procurer un confort minimal. C’est la raison pour laquelle le législateur tient à ce que votre appartement comporte un système de chauffage et des luminaires fonctionnels. La cuisine et la salle d’eau ou salle de bain ne sont pas en reste. Il en va de même pour l’accès à l’eau potable.
En revanche, les installations ne doivent en aucun cas mettre en danger la santé des futurs occupants. Le système de ventilation et le raccordement électrique doivent se conformer aux normes en vigueur. Il en est de même pour les dispositifs d’évacuation d’eau et les installations de gaz.
Quant à la pièce principale, la superficie habitable doit au moins s’élever à 9 mètres carrés. Conformément au décret du 30 janvier 2002, il importe que les murs fassent au moins 2,20 mètres de hauteur.
Dans certaines zones géographiques délimitées par les communes, un propriétaire ne peut signer un contrat sans l’obtention d’une autorisation de mise en location. C’est ce que stipule la loi relative à l’accès au logement et urbanisme rénové (Alur). Celle-ci consolide les dispositions décourageant les pratiques des marchands de sommeil.
Pour s’assurer que l’appartement à louer est décent et salubre, la commune est en droit de vérifier le contenu de votre déclaration de mise en location. Selon l’article L. 634-1 et le Code de la construction, elle vous est délivrée 15 jours après la signature du contrat de location.
Vous pouvez transmettre l’agrément à un nouveau propriétaire qui a acheté votre bien immobilier. Dans ce cas, une déclaration doit être effectuée auprès d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Quelles sont les conditions pour louer un appartement ?
Vous devez passer par de nombreuses étapes avant de pouvoir mettre votre logement en location. Alors que certaines démarches sont fixées par la règlementation en vigueur, d’autres sont de simples recommandations.
Choisir entre la location meublée ou nue
L’appartement que vous louez se trouve-t-il dans une ville estudiantine ? Si tel est le cas, n’hésitez pas à le meubler. Généralement, les étudiants ne disposent pas encore de moyens pour équiper leur domicile. De plus, ils ont tendance à déménager. Vous pourrez profiter d’un loyer jusqu’à 25 % plus élevé que le prix fixé dans le cadre d’une location nue.
Bien qu’il soit moins rentable de louer un logement vide, le taux de vacances locatives y afférent demeure moins important. En général, le bail dure 3 ans, contre 1 an (voire 9 mois) avec une location meublée.
Vous n’aurez donc pas à remettre en état aussi souvent votre bien immobilier avant l’arrivée d’un nouvel occupant. Les frais d’entretien et de gestion sont ainsi réduits.
Qu’il soit question d’un logement vide ou meublé, vous êtes tenu de réaliser un diagnostic immobilier. Ce dernier peut être annexé au contrat de bail.
En savoir plus : En recherche d’un logement, mais vous n’avez pas de garant ? Lisez notre article.
Avoir fait un diagnostic immobilier
Le dossier de diagnostics compte parmi les documents à transmettre au locataire selon la loi Alur. Si l’habitation a été construite il y a plus de 15 ans, les installations électriques et de gaz doivent faire l’objet d’une vérification. Il en va de même pour les risques et pollution (ERP), surtout si l’appartement se trouve à proximité d’un site industriel. Vous aurez également à évaluer la performance énergétique de votre appartement.
Concernant le constat des risques d’exposition au plomb (CREP), il ne vaut que pour les habitations bâties avant 1949. La durée de validité du document est de 6 ans. Quant au diagnostic amiante, vous pouvez l’envoyer au locataire lorsque ce dernier en fait la demande.
Les documents justifiant la réalisation préalable de diagnostics permettent de rassurer les locataires. La concurrence étant particulièrement rude, vous devez surtout trouvez le moyen les attirer.
En savoir plus : en recherche de logement, mais vous n’avez pas de CDI ? Découvrez notre article.
Louer au bon prix
Outre l’état de votre logement, vous pouvez tenir compte de sa surface et de son emplacement pour déterminer le loyer. Si la propriété dispose d’un balcon, d’une cave ou d’un parking, cela peut influer sur le prix. Voulez-vous mettre en location un grand appartement ? Améliorez la rentabilité de votre investissement locatif en accueillant plusieurs locataires à la fois, plutôt que de loger un seul ménage.
La loi vous autorise à fixer librement les tarifs de location, à moins que la demeure ne soit concernée par des privilèges fiscaux. La loi Pinel prévoit par exemple un plafond pour certains loyers. Par ailleurs, le nombre de propriétaires qui louent dans des zones tendues est déterminé par l’encadrement des loyers.
La recherche de locataire
Tous les investisseurs aspirent à contracter un bail avec un locataire capable de payer son loyer dans les temps impartis. Ils doivent être à même de trier les dossiers de candidature à la location.
Comment louer un appartement de particulier à particulier ?
Avant de signer un bail, vous devez étudier la solvabilité des locataires que vous avez triés sur le volet. L’idée consiste à diminuer les risques liés au défaut de paiement. Assurez-vous par exemple que le loyer que vous avez établi constitue entre 25 et 33 % de leurs ressources financières. N’hésitez pas à demander des pièces justificatives comme les bulletins de salaire, les quittances de loyer ou les bulletins de pension.
Pour trouver les futurs occupants de votre appartement, vous pouvez publier gratuitement des annonces immobilières sur des sites dédiés à cet effet. Certaines plateformes mettent directement en relation les propriétaires et les locataires. Servez-vous de votre réseau d’amis pour louer votre bien immobilier, via le bouche-à-oreilles. Un membre de votre famille pourra aussi vous recommander des personnes de confiance.
L’appartement que vous louez se situe-t-il assez loin de votre lieu de résidence ? Adressez-vous à une agence immobilière pour sa gestion, moyennant des frais supplémentaires. Elle se chargera d’organiser les visites et d’effectuer les travaux de réparation, en plus de vous trouver des locataires. La décision de la Cour de cassation le 16 novembre 2016 oblige les agents à évaluer la capacité des candidats à payer.
Toujours est-il que plus vous mettez votre bien immobilier en valeur, plus vous trouverez des candidats à la location. Ces derniers seront prêts à débourser plus que le prix du marché, à condition qu’ils constatent un bon rapport qualité/prix.
Rafraîchissez les peintures de votre logement et rénovez la décoration intérieure. Pour que votre placement génère davantage de marges, réalisez tous les travaux permettant de comparer votre appartement à un bien neuf. Ne lésinez pas sur les équipements et les espaces de rangement rendant le quotidien des futurs locataires plus agréable.
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