La SCPI est un placement permettant à un épargnant d’acquérir un bien immobilier destiné à la location. Il doit par la suite en assurer la gestion. En contrepartie, l’investisseur immobilier perçoit des parts sociales non cotées en bourse. Ils’agit souvent d’une opération importante pour un investisseur particulier. Il est donc important de faire le bon choix parmi les différents types de SPCI.
Les divers types de SCPI
Une société civile de placement immobilier ou SCPI appartient à la famille des organismes de placements collectifs ou OPC. Il existe différents types de SPCI.
Le SPCI de rendement est l’un des plus répandus. L’épargnant effectue un placement collectif rassemblant plusieurs porteurs de parts investissant dans divers types de biens immobiliers.
La SCPI fiscale consiste à investir dans l’immobilier rénové ou neuf. L’investisseur se tourne ensuite vers des sociétés de gestion attestées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) pour gérer son bien. Recourir à une entreprise agréée évite à l’investisseur les tracas de la gestion.
La SCPI de plus-value permet à l’investisseur de percevoir des profits conséquents. L’inconvénient est le faible rendement par rapport aux autres SCPI. Enfin, la SPCI en démembrement consiste à mettre en rapport l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ces deux investisseurs éventuels sont reliés par un contrat pendant toute la période de démembrement provisoire ou viager.
Quelles sont les particularités des 3 catégories de SCPI ?
Le but commun des SCPI est d’exploiter un investissement extrêmement rentable et entièrement sécurisé. Les biens achetés via des SPCI de rendement peuvent être à usage professionnel (bureaux et commerces). Les SCPI spécialisées se concentrent sur divers secteurs d’activité comme le tourisme, la logistique ou la santé. Il existe toutefois des différences notables entre les types de SCPI.
Les SCPI fiscales
Parmi les différents types de SCPI, la SCPI fiscale est la forme la plus courante. L’investisseur bénéficie des mêmes avantages fiscaux que ceux d’un investissement direct pendant 15 ans. L’immobilier résidentiel est le plus souvent concerné.
Parmi les SCPI fiscales, les SPCI déficit foncier concernent les biens immobiliers à rénover. Ici, le coût des travaux est déduit des loyers encaissés. Il est également déductible du revenu global de l’investisseur. Ce dernier peut s’élever à 10 700 euros au maximum, intérêts du prêt non compris. Si le déficit dépasse le montant des travaux, le solde sera déduit, pendant une décennie, des futurs revenus fonciers perçus.
En outre, les SCPI Malraux concernent essentiellement les biens classés. Lors de travaux de rénovation, l’investisseur bénéficie d’une diminution de 22 % ou 30 % sur ses impôts. Cette réduction dépend de la zone et du montant annuel des travaux. Elle sera toutefois de 100 000 euros au maximum.
Les SCPI de plus-value
La SCPI de plus-value permet à l’investisseur de voir son capital immobilier fortement augmenter. Cette progression se situe entre la date de revente des parts et celle de soumission. Néanmoins, elle n’a pas pour objectif de distribuer de revenus réguliers.
En contrepartie, le rendement est plus bas que les autres modèles de SPCI. Contrairement aux formes proposant un bénéfice régulier, la SCPI de plus-value est un investissement sur le très long terme. Entretemps, l’investisseur reçoit des quotes-parts sur les bénéfices réalisés.
En outre, l’investisseur désirant générer de la plus-value peut aussi se tourner vers l’acquisition de parts en nue-propriété. Ce qui signifie qu’il peut acheter des parts pour une portion de leur valeur. Il en devient l’unique propriétaire au terme de la durée de démembrement.
Les SCPI de rendement
Dans une SCPI de rendement, l’investisseur fait l’acquisition d’une parcelle de parc immobilier. La société de gestion se charge de tout, depuis l’achat jusqu’à la location. Elle se charge également de reverser le quote-part des loyers à l’épargnant. Il s’agit précisément des parts qu’il possède au sein de la SCPI.
L’avantage de cette option pour l’investisseur est que le risque est moindre grâce à la diversification du patrimoine. Autrement dit, l’achat de plusieurs immeubles diminue le risque.
Deux types de frais s’appliquent dans la SCPI de rendement : les frais de souscription (entre 5 % et 12 %) et les frais de gestion. Aussi, c’est un investissement rentable (4,2 % net de frais) et flexible (adapté au budget de l’épargnant). La durée d’investissement est généralement de 10 ans au moins.
Les avantages patrimoniaux d’une SCPI
Les différents types de SCPI facilitent le processus de transmission de patrimoine via la soumission de parts. Léguer un patrimoine grâce à une SPCI s’effectue par démembrement des parts.
Grâce au démembrement viager, le porteur de parts préserve l’usufruit de ses actions à vie. De plus, ses enfants et petits-enfants héritent de la nue-propriété sans payer de droits de succession. À la mort de l’usufruitier, ils récupèrent la pleine propriété des actions. Le processus se met en place rapidement et facilement, le tout à moindre coût.
Aussi, l’acquisition de parts en démembrement est un excellent moyen d’optimiser la succession de SCPI. Le démembrement provisoire de propriétaire dure généralement de 5 à10 ans. Celui du viager est à vie et définitif.