Comment bien revendre un investissement en LMNP ?

Investissement immobilierComment bien revendre un investissement en LMNP ?

L’investissement en LMNP permet de bénéficier de réductions d’impôts sur les résidences de services pour étudiants ou séniors. À la revente, l’acheteur peut aussi accéder à la fiscalité associée à ce statut. Vous devez toutefois respecter les critères applicables au dispositif pour profiter ensemble de ces privilèges. Il s’agit néanmoins d’un bon argument commercial, si vous remplissez toutes les conditions.

Qu’est-ce qu’un bien LMNP ?

La revente LMNP concerne les locations meublées non professionnelles. À la base, ce type de bien est défini par un ensemble de mobiliers précisé dans un décret de la loi ALUR. Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter les équipements indispensables aux locataires, notamment :

  • Une literie ;
  • Des rangements ;
  • Des luminaires ;
  • Des rideaux ou des volets ;
  • Des matériels d’entretien ;
  • Une cuisine équipée (plaque de cuisson, four, réfrigérateur…).

Les revenus locatifs doivent par ailleurs être inférieurs à 23 000 euros pour accéder au statut de LMNP (Loueur en Meublé non professionnel). De plus, ces recettes ne peuvent pas dépasser la moitié des revenus annuels du foyer fiscal. Vous basculez d’office en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), si elles dépassent simultanément 23 000 euros et le montant des autres revenus. 

La différence réside dans la fiscalité applicable à votre bien. En LMNP, vous serez imposable au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vos plus-values seront ensuite assujetties à l’imposition des particuliers à la revente. Vous serez, en revanche, soumis au régime réel avec le LMP. Il faudra donc payer des cotisations sociales et des plus-values pour professionnels lors de la revente. 

Qu’appelle-t-on marché secondaire ?

Le marché secondaire englobe les transactions réalisées sur les biens anciens. Il se définit par opposition aux logements neufs et aux VEFA (ventes en futur état d’achèvement). Ces deux modes d’acquisitions constituent le marché primaire. Concrètement, vous évoluez sur le marché secondaire, si vous revendez des biens de type LMNP et EHPAD. Il en est de même pour la vente de résidences pour étudiants

Ce segment a longtemps été marginal en raison des contraintes liées aux systèmes de défiscalisations comme la loi Censi-Bouvard. Pour rappel, ce texte proposait des réductions d’impôts jusqu’à 11 % à condition de louer les logements LMNP durant 9 ans. Le dispositif s’applique aux investissements effectués entre 2009 et 2021. Les bénéficiaires commencent ainsi à se multiplier sur le marché de l’ancien. 

L’abattement n’est plus accessible aux résidences meublées de tourisme acquises depuis 2017. Il reste néanmoins envisageable avec les placements réalisés jusqu’au 31 décembre 2021 sur :

  • Les centres médico-sociaux pour adultes ou séniors handicapés ;
  • Les hébergements pour les personnes dépendantes ;
  • Les résidences de services pour séniors ou pour étudiants ;
  • Les logements sociaux destinés aux séniors ou aux handicapés ;

Comment s’y prendre pour la revente de LMNP en résidence de services ?

Vous devez bien vérifier votre statut avant de céder un investissement en LMNP. En effet, vous basculerez automatiquement en LMP, si vous remplissez les critères fixés pour ce régime. Vous serez donc inscrit d’emblée au RCS comme un loueur de meublés professionnel. Cependant, l’activité locative doit simultanément être votre première source de revenus et générer plus de 23 000 euros par an. 

Pour éviter les erreurs, vous devez surveiller de près toutes vos recettes locatives par rapport aux revenus annuels du foyer fiscal. Les particuliers négligent souvent ce point. Vous restez néanmoins en LMNP, tant que vos revenus locatifs sont inférieurs au plafond ou à vos autres ressources. 

À la revente, le passage en LMP risque de réintégrer les amortissements réalisés sur le bien. La fiscalité peut donc être pénalisante lors de la cession de la location meublée, si n’avez pas anticipé la requalification. Afin d’analyser votre situation, il est vivement conseillé de faire appel à des spécialistes en revente de LMNP et LMP. 

Comment bien estimer son bien ?

Pour estimer un bien LMNP, vous devez raisonner comme sur tout bien locatif avec équipements et services. Il faudra donc tenir compte des facteurs liés au bâtiment, à l’hébergement et à l’exploitation commerciale. Ainsi, vous devrez considérer :

  • La position géographique du logement ;
  • Les spécificités du bien immobilier (ancienneté, rénovation effectuée, travaux à réaliser…) ;
  • L’évolution du marché (attractivité du bien, concurrence, intérêt des acheteurs potentiels…) ;
  • Les services et le niveau d’entretien de la résidence ;
  • La fiabilité du gestionnaire ou de l’exploitant ;
  • La situation du bail commercial (renouvelé, échéance proche, reconduction prévue, etc.).

La durée restante du bail est particulièrement importante pour la revente d’un LMNP sénior, étudiant, tourisme… Vous pourrez en effet rassurer les futurs acquéreurs avec un contrat reconduit ou valable à moyen terme. À l’inverse, une échéance proche implique souvent des investissements conséquents comme le changement de mobiliers ou la réalisation de travaux. 

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