Maîtrisez votre capacité d’emprunt pour réussir votre emprunt immobilier

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Le calcul de la capacité d’emprunt est un passage obligatoire si vous souhaitez obtenir votre crédit immobilier. Les banques sont particulièrement regardantes sur l’évaluation de ce critère clé afin de s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur. Par ailleurs, la connaissance du montant maximal que l’on peut emprunter évite de s’exposer à un surendettement.

Bien comprendre ce qu’est la capacité d’emprunt

Avant de vous accorder un prêt immobilier, votre banque va obligatoirement chercher à déterminer votre capacité d’emprunt pour votre crédit. Cet indicateur permet de vérifier si vous êtes solvable, capable d’honorer les remboursements de votre crédit immobilier. La capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’un particulier peut emprunter pour financer son projet. Si cette évaluation est négative, la banque refusera de facto de vous accorder le prêt tant désiré.

Comment est déterminée la solvabilité d’un emprunteur ?

Pour s’assurer de la solvabilité d’un particulier qui souhaite obtenir un crédit immobilier, la banque s’intéresse particulièrement à son taux d’endettement maximum. Ce dernier correspond à la part des revenus que l’on peut consacrer au remboursement de son prêt. De règle générale, il est déconseillé d’emprunter à un taux d’endettement supérieur à 33% de ses revenus. Les ménages qui profitent de ressources confortables peuvent néanmoins s’endetter au-delà des 33%.

Afin d’y voir plus clair dans vos finances, il est préférable de simuler votre capacité d’emprunt. Via un outil en ligne fourni par votre organisme prêteur, vous pouvez facilement calculer le montant maximal à rembourser chaque mois en fonction de vos revenus, de vos charges, de la durée de votre crédit, etc. 

Pourquoi le taux d’endettement ne doit-il pas dépasser les 33% ?

Bien qu’elle ne soit pas écrite ou régie par aucune loi, la « règle des 33% » empêche d’emprunter plus d’un tiers de ses revenus nets. De manière concrète, si vos revenus mensuels sont de 1.500 euros, votre mensualité maximale sera de 500 euros environ. 

Cette règle d’usage protège les particuliers des risques de surendettement et d’insolvabilité. Par ailleurs, la banque tient à s’assurer qu’il vous restera suffisamment d’argent pour vivre décemment, sans risque de connaître des défauts de paiement.

Comment calculer son taux d’endettement pour son prêt immobilier ?

Le taux d’endettement est le rapport entre l’ensemble de vos charges sur l’ensemble de vos revenus fixes nets, le tout multiplié par 100. Votre loyer, l’assurance auto, les factures d’énergie, la taxe foncière, les remboursements des autres crédits, les pensions alimentaires, etc., sont comptabilisés au compte des charges. Les revenus quant à eux sont représentés par les salaires, les revenus fonciers, les placements financiers, etc.

Un ménage qui dispose de 3.500 euros de revenus nets et qui dépense chaque mois 1.000 euros de charges, à un taux d’endettement de 28% ([1200/3500]x100). Par conséquent, ce ménage est considéré comme solvable par les organismes prêteurs.

Le reste à vivre pour être certain d’obtenir votre crédit immobilier 

Le « reste à vivre » est la différence entre vos revenus, l’ensemble de vos charges fixes et le montant de la mensualité de votre crédit immobilier. Le calcul du reste à reste à vivre est un passage déterminant pour voir sa demande de crédit aboutir. 

En effet, les banquiers ne se contentent pas d’évaluer le taux d’endettement. Ils s’assurent également que le reste à vivre soit suffisant pour payer vos charges quotidiennes (transport, alimentation, éducation, loisirs, etc.). Dans le cas contraire, la banque estime que vous représentez un risque d’insolvabilité et refuse de vous prêter de l’argent.

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