L’administration immobilière est une fonction indispensable pour la structuration de vos projets. Pour la vente comme pour un achat, la création d’une Société Civile Immobilière simplifiera vos habitudes de gestion en matière de patrimoine immobilier. Assurant la qualité de vos démarches immobilières, on rappelle cependant que la vigilance est indispensable pour concrétiser ces opérations de valeur.

Comment définir une SCI ?

La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une personne morale spécialisée dans l’atteinte d’objectifs immobiliers. Il s’agit d’un contrat de société, concrétisant l’association de plusieurs personnes désirant mettre un ou plusieurs biens en commun. Facilitant la distribution des bénéfices perçus sur ces biens immobiliers, la définition d’une SCI vous permet aussi de profiter de leurs divers avantages financiers, mais ce type de contrat vous engage également à assumer les pertes lorsqu’elles se présentent.

Ses actions ne concernent cependant pas les actions commerciales relatives à ce type de biens : dans son principe, la SCI ne peut exercer d’activités propres à la vente ou à l’achat et le statut de contrat retient la responsabilité des propriétaires en toute situation. Cela peut mettre votre patrimoine en danger en cas de problèmes.

Comment fonctionne une SCI ?

La gestion et la représentation d’une SCI sont faites par un gérant dédié, ce sont les statuts de la société qui le désignent par le biais d’un vote. Ses fonctions et ses pouvoirs sont établis par le même système. Ces statuts peuvent être engagés pour programmer des actes de vente ou d’achat d’une immobilisation et les termes en sont établis par les associés.

Dans la concrétisation des actes, ce sont les associés qui feront valoir leurs droits pour concrétiser les prises de décision : la constitution d’une SCI demande l’engagement d’un minimum de 2 associés (elle implique aussi le règlement d’un coût de création). En tant qu’associé, vous aurez votre mot à dire sur l’ensemble des actions entreprises par la SCI. Sachez d’ailleurs que l’associé n’est pas forcément un particulier majeur : il peut aussi bien être un mineur qu’une société tierce. Le statut est également accessible aux étrangers, à condition qu’ils viennent d’un pays de l’Union Européenne. Il sera cependant important de vérifier que la loi de son pays lui autorise ce genre de pratique.

Le principe d’indivision

La création d’une SCI autorise la gestion d’un bien immobilier par plusieurs personnes. Que ce soit un appartement ou une maison, la SCI s’impose comme une solution pratique pour régler une situation juridique parfois difficile à gérer. On pense à l’indivision, représentant une situation où plusieurs héritiers deviennent propriétaires d’un bien unique. Si la SCI permet d’en faciliter la gestion, le mode d’administration doit être fait avec l’accord de tous les indivisaires. Cela s’applique en cas de cession d’une partie ou de la totalité du bien.

Un seul associé n’a pas le pouvoir légal de décider pour l’ensemble : la SCI peut alors représenter un blocage si vous ne trouvez pas un accord satisfaisant pour tout le monde. Notez aussi qu’adhérer à une SCI ne vous oblige pas à rester dans un système d’indivision, les associés peuvent à tout moment demander à disposer de leur part comme ils le désirent. Il n’est pas nécessaire d’avoir un motif particulier pour sortir de l’indivision. Cette étape peut être réglée à l’amiable, ou devant les tribunaux en cas de désaccord. Dans les cas réellement difficiles à régler, les recours contre l’indivision peuvent entraîner le partage ou la cession des biens.

Quels avantages tirer de la SCI ?

La SCI vous offre des conditions d’application relativement souples. Si le gérant dispose de nombreux pouvoirs, il reste possible d’adapter les statuts en fonction des accords. Son adoption vous permet de garder un système de décision où les votes majoritaires tranchent. Dans le cas des titulaires de titres, ils ne peuvent céder leurs droits qu’à condition de trouver des acheteurs. S’il reste possible de dissoudre la SCI, la démarche ne pourra être entreprise sans remplir des conditions bien spécifiques.

Des avantages fiscaux intéressants

Le principe de l’abattement et les cessions d’immobilisations n’intègre plus d’imposition une fois 22 ans de possession révolus, mais des retenues faites sur les plus-values resteront valables tant que cette durée ne sera pas achevée. Dans le cas d’une vente de parts, le régime sera sensiblement similaire. La durée de possession est cependant estimée en fonction de la date à laquelle le bien a été acheté, ou lorsque les parts ont été souscrites (la date d’entrée du bien dans la SCI ne sera pas prise en compte).

La question de l’impôt sur le revenu est aussi plus abordable. Dans le cas d’une location de bien, les gains perçus par une SCI peuvent être imposés sur le même régime que les revenus classiques. Notez que cette imposition sera estimée en fonction des parts de chaque titulaire.

La SCI permet de choisir différents régimes d’imposition, dont l’impôt sur les sociétés. Ce cas retient des impacts fiscaux plus conséquents. La société applique alors l’imposition des BIC, et simplifie l’amortissement des constructions. Les impacts financiers ne concernent pas les terrains, mais cela permet de soustraire les divers frais d’acquisition au montant final. Ce régime permet de mettre les bénéfices en réserve après l’application d’une imposition à hauteur de 15 à 33,33%.

Si la création d’une SCI compte de nombreux avantages, elle ne peut être abordée sans une bonne connaissance de ses inconvénients. Au cours de la vente par exemple, la plus-value retient le principe de l’IS. Quant aux amortissements, ils seront soustraits du coût d’achat. Dans le cas d’un bien acheté à une SCI et retenant le système IS, l’apport sera automatiquement considéré comme une vente et des droits d’enregistrement lui sont appliqués.

Le régime de l’IS est obligatoire pour toute SCI engageant des activités commerciales, cela vaut aussi bien pour les ventes, que pour les locations. Comme tout régime d’administration de bien, la SCI peut intégrer des termes favorisant les héritiers de votre choix, une réduction d’imposition, ou encore facilitant la transmission du patrimoine aux descendants ou associés.

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