Comment investir en SCPI ?

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La SCPI est une société civile de placement immobilier. On dit souvent que la pierre est une valeur très sûre en terme d’investissements financiers et pour cela, l’idéal est d’envisager la possibilité de passer par une société spécialisée, surtout si vous n’êtes pas connaisseur. Découvrez ce qu’il y a à connaitre sur la SCPI et les manières d’investir. 

Qu’est-ce qu’une SCPI ? 

Une SCPI est une société civile (et donc par définition, non commerciale) qui va venir acheter plusieurs biens immobiliers grâce à l’investissement d’associés. Les associés sont ainsi en mesure d’investir leurs économies dans la pierre sans prendre trop de risque s’agissant d’un achat collectif. L’avantage est que la société va acheter des biens bien particuliers sans avoir à s’embarrasser de la gestion (mise en location, rédaction des contrats de bail, état des lieux, poursuites en cas d’impayés…) puisqu’une société agrée va devoir prendre en charge ces impératifs. En outre, la gérance de la société civile de placement doit impérativement être effectuée par une société qui a été agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). 

Dès lors, la société de placement n’est pas très contraignante pour les associés qui peuvent voir fructifier très simplement leur investissement. Au moment de la revente des parts (qui peut arriver à tout moment en principe), la liquidité n’est en général pas garantie par la société mais il est cependant bon de savoir que l’investissement en SCPI reste plus rassurant que l’investissement seul puisque liquidité des parts sociales est assurée par un marché règlementé.

On distinguer plusieurs catégories de SCPI, qui n’ont pas le même business modèle et donc la même façon de fonctionner bien que fondamentalement, le principe de revenus fonciers reste le même : 

  • Les SCPI de rendement qui détiennent un parc immobilier de biens à un usage professionnel, dès lors les locataires sont engagés par un bail commercial qui est plus avantageux pour la SCPI dans sa durée ou encore les conditions de résiliation. 
  • Les SCPI de plus-value ou de valorisation, qui détiennent un portefeuille de biens locatifs assez prisés sur le marché de l’immobilier. Dès lors, les capacités de rénovation, de revente ou les nouvelles infrastructures autour des biens justifient que le patrimoine va prendre de la valeur. 
  • Les SCPI fiscales qui va avoir un rôle de défiscalisation, en jouant sur les dispositifs légaux pour vous apporter un très bon rendement. 

Afin de comprendre ces différentes stratégies mais surtout de trouver celle qui vous conviendra le mieux, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un cabinet en gestion de patrimoine

Comment fonctionne l’investissement en SCPI ? 

Les investissements immobiliers en SCPI fonctionnent de la même un placement locatif immobilier sur une longue durée qui va venir distribuer les revenus des loyers engendrés aux associés qui ont investis dans la personne morale ou qui ont acheté des sociétés civiles de placement immobilier.

Les associés sont ainsi rémunérés en fonction de leur apport au capital social de l’entreprise et en fonction d’un taux de rendement qui peut monter jusqu’à 5% ou 6% du montant des loyers perçus par la location des biens immobiliers (particuliers, baux commerciaux, hôtels, cliniques, studios, villas…) présents dans le portefeuille de la personne morale. Il est ainsi bon de garder en tête qu’avec ce type d’entreprise, l’investissement se réalise dans un parc immobilier et non sur un bien précis. C’est en effet la société de gestion qui va prendre contact avec des investisseurs, chercher et sélectionner les biens qui entreront dans le patrimoine de la SCPI. 

Vous pouvez faire le choix d’investir dans une SCPI à crédit, en effet, il n’est pas indispensable de réaliser un apport conséquent immédiatement et même dans la situation économique actuelle, le mécanisme d’investissement en SCPI à crédit est toujours possible. Pour ce faire, n’hésitez pas à demander conseil à votre banque ou tout autre établissement de crédit qui pourra vous proposer un crédit amortissable avec un taux moyen de 1,4% à 1,5% pour une durée de 20 ans. Un mécanisme avantageux qui vous permet de rembourser presque intégralement votre prêt avec vos dividendes, et ainsi de vous lancer dans l’investissement immobilier tout en douceur. Vous pourrez en outre vous renseigner sur les partenaires de la SCPI dans laquelle vous désirez investir car il arrive fréquemment que des établissements de crédits soient particulièrement compétent en la matière et pourront ainsi vous accompagner réellement.

Une autre solution est d’acheter vos parts en SCPI comptant. Cette méthode nécessite un peu plus de réflexion et un minimum d’économies personnelles. En effet, acheter ses parts comptant vous permet de rentabiliser directement votre investissement en ne perdant pas de dividende dans le remboursement d’un crédit. Cette option peut d’ailleurs se coupler à la précédente si vous avez envie d’apporter un apport et de compléter votre investissement dans la société avec un crédit. Cette option est très intéressante car elle permet à l’investisseur de percevoir des loyers trimestriels constants et réguliers, parfaits pour un retour sur investissement satisfaisant.

Enfin, il faut également noter que les parts de SCPI sont également disponibles sous la forme d’un démembrement de propriété (acheter les parts en nue-propriété). Cette méthode est assez répandue en la matière et en tant que nu-propriétaire vous serez le seul véritable propriétaire des parts de SCPI. Il faut cependant savoir qu’avec une acquisition en nu propriété, vous ne toucherez pas de revenus de la SCPI tant que l’usufruit ne sera pas acquit (de ce fait, il n’y aura pas d’imposition non plus). Ce type d’investissement vous permet ainsi de faire quelques économies sur l’acquisition de vos parts en SCPI puisqu’il revient à 79% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 5 années, ou bien 66% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 10 années.

Quelle somme investir en SCPI ? 

Il faut toujours avoir en tête que l’avantage principal d’être en SCPI est de gagner de l’argent, venant rentabiliser son apport initial. Le pourcentage des loyers reversé aux associés est calculé selon la participation de cet apporteur au capital social de l’entreprise. Dès lors, plus un apport est important, plus il va venir octroyer de parts et plus l’investissement sera intéressant, comme c’est notamment indiqué ici  

Un investissement en SCPI doit être de minimum 200 euros et il est bon de savoir qu’au-delà de 50000 euros de projet d’investissement, il est possible d’acheter ses parts à crédit. Cette méthode d’investissement financier est donc accessible aux plus grand nombre et n’est pas réservé à une élite. Par ailleurs, quel que soit le montant visé, le souscripteur peut parfaitement s’engager à verser une certaine somme d’argent chaque mois, comme un versement mensualisé, afin de voir grossir ses parts et donc de la même manière, les revenus retirés de la SCPI. 

Dès lors, selon la société civile de placement immobilier que vous aurez sélectionnée et donc son taux de rendement (mais aussi sa stratégie marketing bien entendu), vous pourriez parvenir à un revenu net mensuel de 300 euros (net de frais de gestions et autres retenues) en effectuant un placement initial de 90 000 euros en numéraire au sein de l’entreprise. A noter que comme pour tout placement financier, les taux et conditions évoluent selon les conditions du marché, oscillant pour des causes plus ou moins faciles à comprendre.

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