Comment calculer le rendement de son investissement locatif ?

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Si investir dans la pierre reste une valeur sûre, il faut savoir où investir et comment. Pour réussir son investissement, il faut aussi calculer le rendement locatif, c’est-à-dire le ratio entre les loyers estimés et le prix du bien immobilier. Certains dispositifs fiscaux optimisent aussi la rentabilité.

La rentabilité brute : un élément essentiel du plan de financement

En tant qu’investisseur, il est important de savoir combien va rapporter la location du bien par rapport à son prix d’achat. Pour cela, il faut diviser le loyer annuel par le prix d’achat d’un appartement neuf ou ancien. Par exemple, pour l’achat d’un appartement neuf d’un montant de 190 000 € frais de notaire compris loué 750 € par mois, le calcul est : 750 X 12 / 190 000 X 100 soit un rendement brut de 4,73 %.

Cette première estimation doit toutefois être affinée compte tenu des charges non récupérables, de la fiscalité foncière et des frais de gestion locative. Ainsi, si la taxe foncière s’élève à 800 €, les frais de gestion à 10 % et les charges non récupérables à 600 €, le rendement net sera de 750 X 12 – (800 + 900 + 600) / 190 000 X 100, soit 3,52 %.

Dans le cas d’un appartement ancien, il ne faudra pas oublier de soustraire les travaux éventuels, et les frais d’entretien courant, plus fréquents que dans le neuf.

Les déductions et réductions fiscales : une optimisation du rendement

L’investisseur qui contracte un emprunt pour investir a le droit de déduire les intérêts des loyers perçus. De plus, dans le neuf, il aura droit à une TVA à 5,5 % et, selon les localités, à une exonération foncière au moins la première année. Dans l’ancien, les travaux sont également déductibles.

Plus intéressant, l’achat d’un appartement neuf avec l’optimisation fiscale Pinel augmente considérablement la rentabilité locative. Selon la durée locative du bien, le bailleur bénéficiera d’une réduction d’impôts de 12 à 21 % : 12 % sur 6 ans avec une répartition annuelle de 2 % ; 18 % sur 9 ans avec la même répartition ; 21 % sur 12 ans avec une répartition annuelle majorée de 3 %, soit 1 % entre la 10e et la 12e année. Ce calcul dépendra bien sûr du profil fiscal de l’investisseur et du type d’investissement.

Les déductions et réductions fiscales : une optimisation du rendement

Une méthode simplifiée

La méthode Larcher permet de ne pas se perdre dans la soustraction des frais. Elle part du principe qu’ils sont équivalents à environ 3 mois de loyers, si bien que l’équation se résume à 750 X 9 / 190 000 X 100 soit un rendement net de 3,55 %.

Néanmoins, pour réussir son investissement, l’investisseur devra tenir compte des éventuelles vacances dans ses estimations, et prévoir un montant de loyer adapté au marché immobilier local. Notons d’ailleurs que les loyers sont encadrés dans le dispositif Pinel.

Il faut savoir aussi que le type de logement acheté et sa géolocalisation font varier la rentabilité entre 2 et 7 %. Si les petites surfaces sont plus rentables, elles ont un turn-over de locataires plus important par exemple, et donc des frais de remise en état supplémentaires. Les surfaces moyennes comprenant deux chambres sont plus stables à cet égard. Par ailleurs, les zones résidentielles sont certes un investissement plus coûteux, mais la plus-value est bien plus intéressante à la revente. Enfin, le rendement locatif varie fortement selon les villes.

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